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　　房地产开发根本流程 导言 房地产是房产和地产的总称，在经济学上又被称为不动产。是指覆 盖土地并永久附着于土地的一类什物，比方修建物。房地产能够有三种 存在形状：即土地 、修建物、房地合一。房地产是一种不能移动，或移 动后会引起性质、形状改动的工业。房产首要包含住所房产和营业性房 产。地产首要包含土地和土地本钱。土地具有有用性、稀缺性和社会的 有用需求等特色。土地本钱是为使土地到达必定的运用规范而进行的开 发出资，这种出资要转化为必定量的物化劳作和活劳作，其自身必定具 有产品特点。 一、房地产开发根本概念 二、房地产开发根本流程 1、房地产开发的根本概念 房地产开发是指在依法获得国有土地运用权的土地上，按照城 市规划要求进行基础设备、房子制作的行为。因而，获得国有土 地运用权是房地产开发的条件，房地产开发并非仅限于房子制作 或许产品房子的开发，而是包含土地开发和房子开发在内的开发 运营活动。简言之，房地产开发是指在依法获得国有土地运用权 的土地上进行基础设备、房子制作的行为。房地产开发与城市规 划严密相关，是城市制作规划的有机组成部分。 2、我国房地产商场开展的前史 我国房地产商场开展大约阅历了四个阶段。 第一阶段：理论打破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978 1991 1995 2002 2013 我国房地产商场萌发阶段 第一阶段：理论打破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住所产品化、土地产权等观念。1980年 9月北京市住所统建办公室首先挂牌，成立了北京市城市开发总 公司，拉开了房地产归纳开发的前奏。1984年广东、重庆开端 征收土地运用费。 1987至1991年是我国房地产商场的起步阶段。 1987年11月26日，深圳市政府初次公开投标出让住所用地。 1990年上海市房改方案出台，开端树立住所公积金准则。1991 年开端，国务院先后批复了24个省市的房改整体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推动阶段（1992至1995年） 1978 1991 1995 2007 2013 探究阶段：炒作与调整 第二阶段：非理性炒作与调整推动阶段（1992至1995年） 1992年房改全面发动，住所公积金准则全面推行。1993年 “安居工程”开端发动。1992 年后，房地工业急剧快速增长， 月出资最高增幅曾高达146.9%。房地产商场在部分区域一度呈 现紊乱局势，在单个区域呈现较为显着的房地产泡沫。1993年 底微观经济调控后，房地工业出资增长率遍及大幅回落。房地产 商场在阅历一段时间的低迷之后开端复苏。 第三阶段：相对安稳和谐开展阶段（1995至2002年） 1978 1991 1995 2002 2013 房地产安稳开展阶段 第三阶段：相对安稳和谐开展阶段（1995至2002年） 跟着住所准则改革不断深化和居民收入水平的进步，住所成 为新的消费热门。1998年今后，跟着住所什物分配准则的撤销 和按揭方针的施行，房地产出资进入平稳快速开展时期，房地产 业成为经济的支柱工业之一。 第四阶段：价格继续上涨，多项调控办法出台的新阶段(2003年以 来) 1978 1991 1995 2002 2013 房地产职业全面调整阶段 第四阶段：价格继续上扬，多项调控办法出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房子价格继续上扬，大部分城市房子出售价格 上涨显着。随之而来出台了多项针对房地产职业的调控方针。国 内房地产商场价格此伏彼起。 回忆改革开放30年我国老百姓的住所变迁就会发现，房地产 记载的既是一部我国30年的制作史，又是一部浓缩了我国社会主 义制作的改革开放史。 3、房地产开发首要内容 房地产开发包含土地开发和房子开发。 （1） 土地开发 土地开发首要是指房子制作的前期工作，首要有两种景象： 一是新区土地开发，即把农业或许其他非城市用地改造为合适工 商业、居民住所、产品房以及其他城市用处的城市用地；二是旧 城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用处的改 变、城市规划的改动以及其他原因，需求撤除本来的修建物，并 对土地进行从头改造，投入新的劳作。 （2） 房子开发 就房子开发而言，一般包含四个方面： 第一个方面：住所开发； 第二个方面：出产与运营修建物开发； 第三个方面：出产、日子服务性修建物的开发； 第四个方面：城市其他基础设备的开发。 （3） 房地产开发与房地产开发运营的差异 房地产开发与房地产开发运营是有差异的，房地产开发是指依《中华人民共和国城市房地 产处理法》的规则，在获得国有土地运用权的土地上进行基础设备、房子制作的行为。这是《 中华人民共和国城市房地产处理法》第二条第三款明晰的界说。 而房地产开发运营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设备制作、房 屋制作，并转让房地产开发项目或许出售、租借产品房的行为。这是国务院《城市房地产开发 运营处理条例》第二条明晰界说的。 因而房地产开发和房地产开发运营是有差异的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不 必定要求具有房地产开发运营资历，假如有国有土运用权的企业自建房。而后者就要求具有房 地产开发运营资历。最高人民法院在《民事案件案由规则》中把合资、协作开发房地产合同纠 纷归归于房地产开发运营合同纠纷中，所以合资、协作开发运营房地产合同中对主体的资历是 有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资历，但实践中运营有把具有房子预租性质的 自建房(非产品房)合建合同纠纷当作房地产开发运营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方 当事人具有房地产开发运营资历，便是由于没有把房地产开发与房地产开发运营差异开来。由 于合资、协作房地产开发运营合同是归于房地产运营性质的合同联络，必定触及到转让房地产 开发项目或出售、租借产品房的行为。 4、房地产开发的分类 根据不同的规范和开发内容，咱们能够对房地产的开发生不同 的分类，能够根据开发规划和开发内容分类： (一) 根据房地产开发规划的巨细，可划分为单项开发、小区开发和 成片开发三类。 （1） 单项开发 单项开发是指开发方法规划小，占地不大，? 项目功用 单一，配套设备简略的开发方法。这种开发方法往往在新区 整体开发和旧城区整体改造中构成一个相对独立的项目，但 其表面、风格、设备等要求与整体开发项目相和谐，并在较 短时间内完结这类开发。 （2） 小区开发 小区开发是指新城开发中一个独立小区的归纳开发或旧 城区改造中一个相对独立的部分区域的更新改建，即等于相 对独立邻居的更新改造。这类开发方法要求开发区域规划内 做到基础设备完善，配套项目完全。与单项开发比较，规划 较大，占地亦较大，出资较多，制作周期较长，一般分期、 分批开发。 （3） 成片开发 成片开发是指规划宽广(其规划大到能够相近于拓荒一个 新的城区)、投入资金巨大、项目很多、制作周期长的归纳性 开发。? 如海南洋浦开发区，上海浦东开发区等诸如此类的 闻名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发往往成为 基础工业和先行项目，发挥其发动和引导作用。 (二) 从房地产开发的内容不同，可划分为：单纯的土地开发和再开 发;单纯的房子开发和再开发;土地房子的一体化开发等三大类。 （1） 单纯的土地开发和再开发。 单纯的土地开发 ： 土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通路途)或 七通一平(即通电、通水、通路途、通排水、通煤气、通热力、 通邮;? 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 ? 将天然状况的土地变为可供制作各类房子和各类设备的 修建用地，即把生地变为熟地的开发活动。 土地再开发： 土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过必定量 的资金、劳作的投入，调整用地结构，完善基础设备，以提 高土地运用功用和开发运用效益。旧城区改造一般都需进行 土地再开发。 （2） 单纯的房子开发和再开发。 房子开发 ： 房子开发是指在具有制作条件的土地上，新建各类房子 的活动。一般包含地基制作、主体工程制作、配套和隶属工 程制作、装置和装饰工程制作等内容。 房子再开发： 房子再开发指的是为了进步现有房子的运用功用和运用 效益，在不撤除现有房子的条件下，对现有房子进行较大规 模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。 需求指出的是，对房子的扩建和改建只要到达必定程度 和规划，才归于房地产开发的领域。而对现有房子进行一般 性的补葺和装饰，则归于物业处理的领域，而不是房地产开 发。 （3） 土地房子一体化开发。 土地房子一体化开发是指从事土地开发和房子开发，或 从事土地再开发和房子开发全进程的房地产开发活动。我国 现在的房地产开发此类方法居多。 5、房地产开发根本准则 房地产开发根本准则是指在城市规划区国有土地规划内，从事 房地产开发并在开发进程中应依法恪守的根本准则。根据我国法令 的规则，我国房地产开发的根本准则首要有五个方面： （1）依法在获得土地运用权的国有土地规划内从事房地产开发的原 则。 （2）房地产开发有必要严格履行城市规划的准则。 （3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相一致的准则。 （4）应当坚持全面规划、合理布局、归纳开发、配套制作的准则。 （5）契合国家工业方针、国民经济与社会开展方案的准则。 （1）依法在获得土地运用权的国有土地规划内从事房地产开发的准则。 在我国，通过出让或划拨方法依法获得国有土地运用权是房地产开发的前 提条件，房地产开发有必要是国有土地。我国另一类型的土地即乡村集体一切土 地不能直接用于房地产开发，集体土地有必要经依法征用转为国有土地后，才干 成为房地产开发用地。 （2）房地产开发有必要严格履行城市规划的准则。 城市规划是城市人民政府对制作进行微观调控和微观处理的重要办法，是 城市开展的纲要，也是对城市房地产开发进行合理操控，完结土地资源合理配 置的有用手法。科学拟定和履行城市规划，是合理运用城市土地，合理安排各 项制作，辅导城市有序、和谐开展的确保。 （3）坚持经济效益、社会效益和环境效益相一致的准则。 经济效益是房地产所发生的经济利益的巨细，是开发企业赖以生存和开展 的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的作用和利益。环境效益是指 房地产开发对城市天然环境和人文环境所发生的积极影响。以上三方面是对立 一致的辩证联络，既有联络，又有差异，还会发生抵触。这就需求政府站在国 家和社会整体利益的高度上，进行归纳整合和处理。 （4）应当坚持全面规划、合理布局、归纳开发、配套制作的准则。 即归纳开发准则。归纳开发较之曾经的涣散制作，具有不行比较的优越性。 归纳开发有利于完结城市整体规划，加速改动城市的相貌；有利于城市各项建 设的和谐开展，促进出产，便利日子，有利于缩短制作周期，进步经济效益和 社会效益。 （5）契合国家工业方针、国民经济与社会开展方案的准则。 国家工业方针、国民经济与社会开展方案是辅导国民经济相关工业开展的 根本准则和总的战略方针，房地工业作为第三工业应受国家工业方针、国民经 济与社会开展方案的限制。 6、房地产开发应具有的三个方面的条件 （1） 开发主体合法 进行房地产开发的单位和个人，首先应获得房地产开发的资历。 假如是房地产开发企业，则应按照《城市房地产处理法》规则的条 件建立，向工商行政处理部分请求挂号，并获得营业执照。 房地产资质等级要求 ： 房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资 质 一级：注册资金10000万人民币 二级：注册资金5000万人民币 三级：注册资金3000万人民币 四级：注册资金1800万人民币 （2） 依法获得房地产开发用地的运用权 房地产开发主体有必要通过《城市房地产处理法》规则的 合法途径(出让和划拨)，获得房地产开发用地运用权。用于 房地产开发的土地，有必要权属明晰，房地产开发主体具有《 国有土地运用证》。 《城市房地产处理法》第27条规则：“依法获得的土地 运用权，能够按照本法和有关法令、行政法规的规则，作价 入股，合资、协作开发运营房地产。” （3） 在规则的期限内开工，进行房地产开发 以出让方法获得土地运用权进行房地产开发的，有必要按 照土地运用权出让合同约好的土地用处、开工开发期限开发 土地。超越出让合同约好的开工开发日期满一年未开工开发 的，能够征收相当于土地运用权出让金20%以下的土地搁置 费；满二年未开工开发的，能够无偿收回土地运用权。可是 ，因不行抗力，或许政府、政府有关部分的行为，或许开工 开发必需的前期工作形成开工开发拖延的在外。 一、房地产开发根本概念 二、房地产开发根本流程 选 址 1.商场条件判别 立 项 1.确认开发方案 2.项目方位挑选 2.编制可行性研讨陈述 获得土地 1.处理《制作用地规划答应证》 2.收取《国有土地运用证》 规划规划 1.收取《制作工程规划答应证》 开工制作 1.投标:寻觅施工单位 2.收取《制作工程施工答应证》 3.开工制作 竣工检验 1.收取《产品房出售答应证》 房地产开发流程能够用“五证”的获得来贯穿 一 二 三 四 五 建 国 建 建 商 设 有 设 筑 品 用 土 工 工 房 地 地 程 程 销 规 使 规 施 售 划 用 划 工 许 许 证 许 许 可 可 可 可 证 证 证 证 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 人 意图 开发商 寻觅能够出资的地块 事 1.商场条件判别 2.地块方位寻觅 提交文件 出资剖析陈述 ? 本阶段,假如需求寻觅协作伙伴,则需求签定协作意向,协议及合同书 ? 商场前期判别仅仅微观方面的大略判别,仅从所在区域的商场供求与潜力进行判别 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 人 意图 事 向政府提交文件 开发商 选址研讨 获得项目开发运营权 1.出资剖析 2.编制项目建议书 3.编制可行性研讨陈述 4.进行项目方案概念规划 向规划处理部分申领规划关键，以获取规划关键告诉书，编制项目建议书 向计委申报立项陈述 项目建议书 可行性研讨陈述 触及部分分别为: 计委 规划局 建委 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文赞同立项并要求可行研讨，此文经建委开发办会签 开发商 开发商进行项目出资的具体可研测算，编制可研陈述 计委、建委、规委及各专业局检查可研陈述 对可研批复，两委会签，即下达规划规划使命；运用“营销策划展现规划体系”进行融资运作 需求提交文件为: 项目建议书 可行性研讨陈述 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 人 意图 事 向政府提交文件 开发商 1.获得《制作用地规划答应证》 获得土地开发与运用权 2.获得《国有土地运用证》 1.《制作用地规划答应证》规则提交文件 2.《国有土地运用证》规则提交文件 上一步： 对可研批复，两委会签，即下达规划规划使命；进行融资运作 据此处理征地及前期规划预备工作，开规划规划使命告诉 规划局发征地定见函 到土地处理部分及土地运用部分征求定见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局 旧城改造到区地政科 结果报市房管局 市政府下文批地 画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局处理 钉桩，效果给规划人 制作用地规划答应证 据此到地政部分处理用地赞同书, 评价项目制作用地地价 冻住户口并抄户口,交纳地价款,获得土地运用证 地款交清前:先颁布《暂时国有土地运用证》 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 上一步： 对可研批复，两委会签，即下达规划规划使命；进行融资运作 据此处理征地及前期规划预备工作，开规划规划使命告诉 规划局发征地定见函 到土地处理部分及土地运用部分征求定见 处理《国有土地运用证》: 需预备文件如下： 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局 旧城改造到区地政科 结果报市房管局 1. 立项批复 2. 处理土地出让手续请求 市政府下文批地 3. 审定规划方案告诉书 画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局处理 据此到地政部分处理用地赞同书4,. 土地评价陈述原件 钉桩，效果给规划人 制作用地规划答应证评价项目制作用地地价 5. 出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图 冻住户口并抄户口,交纳地价款 获得土地运用证 地款交清前:先颁布《暂时国有土地运用证》 或审计规划方案告诉书附图，原土当地国有土地 运用证附图（加盖两边公章） 6. 《制作用地规划答应证》及钉桩效果告诉单 处理《制作用地规划答应证》: 7. 修建面积与用处阐明书 需预备文件如下： 8. 加盖工商部分存案章的营业执照复印件 1. 立项批复 9. 《制作用地赞同书》或原用地单位的《国有 2. 制作项目规划批阅表 土地运用证》、《房子一切权证》、国有土地权属 3. 市政府征地批复 来历证明文件（原件） 4. 用地钉桩效果 10. 与原用当地签定的土地运用权及地上物补偿 5. 按规划定见书要求获得的有关协议及批复文件 协议、联建协议及相关文件 6. 审定规划方案告诉书 11. 房地产开发企业资质证书等 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 人 意图 事 向政府提交文件 1.项目方案规划 开发商 项目方案满意商场需求和政府要求 2.项目方案批阅 项目规划方案 上一步: 画桩位给钉桩条件， 规划局处理 3收取《制作工程据规此划到许地可政证部》门处理用地赞同书, 测绘院钉桩，效果给 制作用地规划答应证 评价项目制作用地地价 规划人 请求确认规划规划条件 冻住户口并抄户口,交纳地价款,获得土地运用证 处理《制作工程规划答应证》: 按规划规划条件咨询定见表 到区配套部分征求定见 地政部分检查安顿方案、安顿房 需预备文件如下： 1. 供电、给水、市政、燃气电力 规划局检查后下规划条件告诉单 发拆迁答应证 等部分定见 托付进行规划方案规划 动迁会及拆迁安顿 2. 制作项目规划批阅报表 3. 审定规划方案 到规划局领规划方案送审书 场所三通一平，收取房地产开发手册 4. 修建工程施工规划图纸 5. 工程档案挂号证明 6. 按审定规划方案要求获得的 7. 协议告诉书 规划局审方案提出定见 修正后送规委审图 规委举行市政和谐会 出市政会议纪要 1.到园木局请求伐树答应证 2.了解线路状况与供电局运转班洽谈改造、移线.煤气、路途、上下水改路由 4.到供电局业扩处请求用电报表， 做正式 供电方案，请求暂时施工用电，托付施工。 进行个别规划（大公共修建首规委检查） 领制作工程规划答应证 出施工图 开节能证明 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 人 意图 事 向政府提交文件 开发商 找到契合条件施工队,开发制作 1.施工队投标 2.收取《修建工程施工答应证》 项目规划方案 领修建工程规划答应证 出施工图 开节能证明 处理《国有土地运用证》: 到计委请求，列入 方案（建委会签） 到建委工程处领 到税务局取税单 持年度方案、税单到区计、经委领 出资答应证挂号卡，挂号并获得答应证 需预备文件如下： 开工批阅表 修建工程施工答应请求表一式两份 《制作用地规划答应证》及附件 到市政部分盖章，证明市政条件执行 四源费交纳 《制作工程规划答应证》及附件 施工图纸规划文件检查告诉书 开发办工程处赞同投标 到开发办市政处核实使命 通过存案的施工合同 填投标请求书并到市投标办挂号 投标办看现场 监理单位中标告诉书 项目制作资金执行证明 投标办检查标底 编制标底 年度施工方案 人防工程存案告诉书 开标会 定合同，写评标陈述，发中标告诉书 园林局伐移树木赞同文件 四源费一致收费凭据 投标办盖章赞同 质量监督告诉书 安全监督告诉书 修建节能新式墙体收费凭据 统计局挂号告诉 施工单位质量总站受理 赞同施工质量监督 市统计局 执行使命 市检查局审阅 市开发办秘书处挂号 资金来历， 使命来历及悉数手续 建委工程处赞同开工，处理开工答应证(修建工程施工证) 选 址 立 项 获得土地 规划规划 开工制作 竣工检验 人 意图 事 向政府提交文件 开发商 完结制作,出售,收回资金及获利 1.制作项目 2.工程检验 之前获得的一切证 处理《产品房出售（预售）答应证》: 需预备文件如下： 上一步: 建委工程处赞同开工，处理开工答应证 1. 年度施工方案 2. 施工合同 施工单位出场开端施工，小区红线内市政报装上下水、路途、煤气、电、托付规划、施工3. 地名办批复 4. 物业处理条约批复 处理产品房预售答应证 5. 暂时国有土地运用证，国有土地使 用权出让合同，出让金交纳证明 悉数工程竣工 6. 制作工程规划答应证 四方检验、检验单签字盖章 7. 修建工程施工答应证 8. 出售（预售）房价监管协议书，投 凭检验告诉书入库房子 确认房子处理方法房子检验 资总额达35%以上的证明资料 9. 出售（预售）产品房面积丈量陈述 和分摊部位的阐明，各层平面图 出库分配及处理产品房出售答应证、处理产权证 10. 市政府征地的批复 11. 出售（预售）产品房图，装饰规范 运用“房地产物业处理体系”，进入物业处理阶段 和设备简介等 总结 1.房地产开发进程中所触及的部分有: 计委、规划局、国土局、制作局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发进程中从政府部分获得的首要证件有: 《制作用地规划答应证》、《国有土地运用证》、《制作工程规划答应证》、 《制作工程施工答应证》、《产品房出售(预售)答应证》 3.房地产开发进程中从开发商应供给的首要文件有: 《项目建议书》、《立项陈述》、《可行性研讨陈述》、《规划方案送审书》、 《施工图》等以及各相关部分的批文 THANKS