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　　所谓工业地产，是指在新经济和城市运营布景下，以地产为载体，以完结财富的继续增加为方针，专业化地供给城市化、工业化、工业化集群空间物质载体的部分。

　　工业地产在完结健康、生态、人居环境与天然相交融的根底上，以更适宜人的创业开展、自我价值完结和出资的可继续增值为实质特征。工业地产不只可以为工业化进程和城市运营供给强有力的支撑，也将最大极限地聚合和带动工业的开展，促进城市区域价值呈几何式增加，然后使土地与房产具有愈加宽广的增值潜力与出资价值。

　　全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样点评房地产出资向工业出资方面的转化：“往后点评一个房地产开发商的方针，不只要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产量，处理了多少人的工作，培养了多少优质税源，发明了多少税收。这样的改变不只对我国房地产的转型和可继续开展有重要的含义，并且对我国经济开展形式的转型、对城市可继续开展也具有严重的含义”。

　　跟着专业化要求的加深，公司化运营现已成为园区开发的一大趋势。既要满意开发主体的利益，又要合适工业园区开展的规则，是规划可仿制的工业地产开发模型的根本要求。详细来说，工业地产的开发模型应该具有以下几个特性：

　　企业作为开发主体追逐盈余的实质，决议了财富的继续增加的方针需求，一起在现代城市规划讲究产城交融的开展理念需求下，为了打破工业地产土地价值的微利性，满意产城一体化，工业地产一般包含了寓居、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的工业归纳体。比方，天安数码城已成为集工业、商务、沟通和日子于一体的企业圈和日子圈，用多元复合功用构筑工业园区特有的社会体系，推动区域城市化、工业化和现代化的同步开展。

　　工业聚焦化、功用分区详细化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。工业结构从类别和环节上都呈现出细化的特色，新式战略性工业以及研制、规划等高附加值环节成为主导；功用分区的规划更为详尽，物业类型、各类功用区配比、容积率都更为详细；开发商为园区供给的服务愈加专业和全面，逐步构成从工业开展到行政办理到日子服务的全套管家式的服务体系。

　　关于大型地产商而言，目光瞄准的是在全国范围内打开布局，在全国范围内树立品牌，因而，其工业园区的开发运作形式需求具有可仿制性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市成功布局了天安数码城项目，与100多家职业优秀企业、闻名商业组织和服务组织结为战略协作伙伴，依靠的便是老练、体系、可仿制的商业开展形式。

　　笔者见过身边不少这种事例，项目拓宽人员在收集了根底的土地信息之后，就以为项目靠谱，有深化协作的时机，便和政府方（或相关土地所有者）进行商洽，商洽中便是这番情形“好啊好啊，十分乐意你们来做”，“嗯嗯，回去咱们立刻出一个计划报过来”，成果一群人哼哧哼哧的通宵加班整了一个计划给政府，政府看了计划之后没说好也没说欠好，往下报了土地的价格和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿计划，再做开始测算，发现算不过账，但又不乐意抛弃这个时机，又带着新计划去商洽，成果便是政府觉得计划如同还欠缺陷什么，并且满意测算的供地条件也还需求再聊聊，眼看又要交手几个回合…时刻现已过去了大半年。

　　这种笔者一般称它为“神仙打架式商洽“——永久落不了地，为啥？由于拓宽人员获取了土地的根本信息后，没有及时对项目做一个开始的判别和乃至根本测算都没做，便以为项目靠谱，只需求掌握好和政府的联系即可，如同完结了归于他的拓宽项目时机方针，而实际上假如再最早的交手前，往下深化一丁点做了开始的测算，就可以带着问题、条件、准则和政府方进行商洽的话，就可以进步商洽功率，这个项目跟或许不跟，也就一望而知，就不必再往下做一些吃力不讨好的事了。

　　工程制作环节联系到整个项目产品的质量，相当于实体职业的工厂，产品质量好欠好，那就看工程做的好欠好。

　　作为一种新式的地产形式，工业地产在推动企业加快孵化、工业集聚、区域经济开展等方面具有重要作用。依据开发主体的不同，工业地产的开发形式首要分为四种：工业园区开发形式、主体企业引导形式、工业地产商形式和归纳运作形式。

　　工业园区开发形式是目前我国最常见的工业地产开发形式，是以政府为主导，依据城市规划开展的需求，经招商引资、土地出让等方法引入契合相关条件的工业开展项目，政府依据工业运营的特色进行规划与开发，并在此根底上为园区供给方针支撑、税收优惠等招引相关工业入住，然后构成工业化的区域模块，进步了工业地产的辐射力和影响力，所以这种形式的工业园区具有集中统一、权威性高、规划性强、构成周期短等优势。可是，这种形式也有缺少灵活性和发明性、生机不行等缺陷，十分简单导致组织胀大、政企不分。

　　主体企业引导形式是指在特定工业领域内具有强壮实力的企业，获取很多的自用土地后制作一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，凭借企业在工业中的强壮的凝聚力与号召力，经过土地再开发，树立完善相应配套设备，以出让、项目租售等方法引起其他同类企业的集合，完结整个工业链的打造及完善。

　　工业地产商形式是地产开发商在工业园区或其它当地获取土地，制作根底设备以及厂房、库房、研制楼等，然后以租借、转让或合资等方法进行项目的运营和办理，最终获取开发赢利的开发形式。

　　从实质上来说，工业地产商形式与传统的住所开发形式并没有太大的不同。这种形式的工业地产对开发商没有后期工业运营和办理的要求，地产开发商与整个工业的结合不严密，地产商的赢利来源点并不树立在工业的开展与昌盛上，而工业自身也并不过火依靠于其所运用的地产，因而难以构成工业辐射力。可是，正是对开发商的工业运营才能要求十分低，并且收回资金相对较快。

　　归纳运作形式是指工业园区开发形式、主体企业引导形式和工业地产商形式混合运用的开发形式。这种形式下，政府供给土地、税收等优惠方针，并建立管委会担任行政办理业务，地产商出资开发制作并供给相应的园区服务，龙头企业入驻发挥工业号召力，多方合力一起推动工业园区开发和运营。

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