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　　12月18日，2020第四届我国工业园区新驱动力峰会暨2020年度我国工业园区金梧桐奖的颁奖典礼在北京举办，会上，西北旺联社副总经理，和君咨询高档合伙人、和君工业园区事业部主任王鹏发布《2020年度我国工业园区立异开展陈述》。

　　主持人：接下来是十分分量的嘉宾，一切宾客必定打起精神了，接下来这个环节是干货满满，知识点十分十分密布，咱们必定不要错失，精彩的内容。接下来有请和君咨询高档合伙人、和君工业园区事业部主任王鹏，与咱们一起共享《2020年度我国工业园区立异开展陈述》。有请！

　　王鹏：感谢主办方，咱们手里拿到一本赤色的陈述，这是咱们接下来要发布的2020我国工业园区的立异陈述，这个陈述是咱们和君的工业园区事业部和选址我国依托于多年对职业的调查。以及长时刻服务于工业园区的一些头部企业，包含一些成长型企业的总结，供咱们来参阅。

　　这个陈述咱们总结了五大方面，立异的形式，榜首大方面是整个工业园区在盈利形式的立异，第二是园区的数字化立异，第三方面是园区的融资形式、本钱运作的立异，第四方面是方针的立异，第五方面是招商和运营服务方面的立异。

　　在座的各位都是园区界的长时刻从业者，对园区的开展是十分了解的。咱们大体总结了一下，从园区从草创开端制作到老练，到后期，大概会阅历这么三个典型的阶段，榜首个阶段是叫园区的开发商，环绕开发或许园区的开发制作、出售、出资，第二是园区运营商的阶段，这个阶段根本比较老练，该卖的，该租的都差不多了，这个时分更多是园区的服务为主的阶段，第三个阶段是更高阶的，咱们是环绕工业出资，或许园区的一些优质企业的出资这样的阶段，其实从前面中信的专家等等专家都剖析，本钱市场，或许说关于REITs基金，更看好的是更具有先进形式的这些云趋。

　　2020年园区的开发方向，房地产开发形式更多往工业服务的形式在加快的趋势。咱们有几个典型的事例，榜首咱们也是园区界老牌的企业中电光谷总部在武汉，香港有一个上市公司，后来被我国电子收买了，现在是我国电子部属的一家企业。中电光谷它前期也是像国内大多数园区相同，是一个以房地产开发、园区开发、出售、租借为首要形式的企业。从2015年开端，它就明确提出了从园区开发商转型为园区运营服务商这样的战略改变。到2020年，能够看它的半年报显现，也有2015年、2019年到2020年这样的一个数据的比照，整个营收进程里，2015年大头，80%以上仍是园区房地产开发相关的收入。到了2019年，差不多有40%以上现已来自于工业服务。到2020年的上半年，进一步的服务占比达到了52%，阐明现已完全是一个靠服务为主的形式了。

　　能够要点看一下园区运营服务，在座都觉得服务好像是一个看不见，摸不着的东西，乃至许多园区觉得服务还能不能收费，这个事务能不能做大。咱们看一下从中电光谷运营服务收入的构成来看，它在2020年受疫情影响，事务是下滑的。可是工业园运营服务收入现已差不多5个亿，其间比较大项的榜首是规划与制作服务，第二是物业处理服务，其他的还有动力服务，包含园区的餐饮、酒店、园区金融等等，包含才智园区等等这些服务。

　　可见这种轻财物类的事务占越来越大的比重，现在像规划制作和物业处理还算是一些比较初级的园区服务，它也在探究，比方像才智园区等等更高端的园区的服务。包含像咱们服务过的中关村000931股吧)软件园等等头部的标杆园区，他们的IT服务，或许人才培育相关的服务占比收入现已十分可观了。比方IT服务上亿元的产量收入。

　　除了像中电光谷这样的企业，2020年咱们调查到越来越多的头部园区企业在规划战略开展方向里，提出了要提高工业服务事务占比的战略转型。从重财物要向轻重财物并重，或许轻财物转型的这样形式。比方说以鸿坤为例，未来推进1：1的战略，50%的收入来自于租金的收入，50%的收入来自于其他的工业收入。包含像联东也提出要加大增值服务，税收减免等等这样的一些新式的服务。

　　第二块2020年工业出资也成为园区重要赢利来历。方才前面如是研究院的专家，包含中信的专家都在提，现在本钱市场在打开了，对园区企业。什么样的园区企业更简单上市，或许能得到更好的估值，其实是形式上更有先进性，比方说服务类的占比，包含一些立异事务的占比比较高的，包含像工业出资，这样的收益比较高的园区，会得到本钱市场更高的重视和估值。比方说以张江高科600895股吧)为例，它是十分典型的现已晋级到了园区3.0形式，以股权出资、工业出资为主这样的事务形式。能够看到，张江高科虽然是很老练的园区，新建的园区可出售面积并不大，可是它的营收结构相对很低。特别是赢利里，大头其实是来自于工业出资的收益，占赢利的绝大部分，乃至是悉数。这就阐明工业出资的价值，所以咱们在座的园区，现在其实大多数都还处在一个初级的，靠园区房地产相关收益为主的阶段，必定要捉住职业变迁的趋势，及时的进行一些盈利形式的晋级。

　　当然还有更重要的便是现在跟着一些AI等等新式技能的开展，现在一些才智园区，包含虚拟园区等等，能催生出园区4.0以上新式的事务形式，这个咱们要愈加的重视。

　　咱们也是有一个长时刻的判别，咱们我国的工业园区现在还在继续阶段，到中期应该是地产开发+物业持有+工业服务+工业出资这样四位一体的盈利形式，到更远期是物业持有、工业服务+工业出资，鼎足之势的结构是比较合理的。

　　这也是国家一系列方针推进，在2020年4月，网信办发的这样一些方针。现在园区的数字化立异，其实还在比较前期的阶段。现在许多园区仍是打造园区根本智能化处理、智能门禁、一卡通等等，这其实是一些最根底的园区智能化。现在还有一些园区企业，包含服务的中关村的科技园，他们在构建园区本身的数字化运营的体系，包含客户联系处理，包含招商处理、设备处理等等一系列，现在略微走的前一点。可是也看到，咱们都在讨论之中，真实做的特别好的也有限。这儿有其他的事例，天安云谷相对做的好一些。

　　立异范畴数字化转型未来更高阶的，要构建工业园区的工业互联网渠道，现在工业互联网应该是未来巨大的风口，这个是咱们园区现在还在很前期的阶段，园区里有许多的战略新式工业和企业，咱们环绕这些战略新式企业去构建工业互联网的渠道、工业互联网的渠道，或许这是园区有先天的优势。包含构建工业大数据中心等等。

　　第三方面，园区的融资，或许叫本钱运作形式立异，方才几位专家也提到了，本年注册制，包含科创板等等，这些是立异的方针推出，其实应该说打开了我国本钱市场的一个超级的机遇期，按和君的判别，这个注册制的推出，前30年是分水岭，后30年是我国本钱市场真实大开展的机遇期。对咱们园区来讲，方针前面也讲到，有一些园区上市的比如，比方说园区国家关于国有布景开发区、高新区有这样的一个推进上市的方针，其他一些轻财物，或许其他范畴的企业，也都在纷繁的加快。所以说咱们调查到，从2019年到2020年，园区相关的企业掀起了上市的热潮。比方说这上面有几个典型的，2019年中新集团上市，力合科创，还有易商红木，能够看到几大类，一类是国有的园区，第二大类是做轻财物运营的，第三大类做本钱身世的，还有一些做专业物流园区的，其实这些都标明各个类型的园区头部企业，都会具有更好的时机。我想千年的机遇期咱们必定要捉住。

　　前面也讲了园区的REITs和财物处理在提速。我就不再追述了。的确财物处理现在成为咱们园区，特别是头部园区最重视的工作，园区长周期投入比较大，产出比较慢的情况必需求找到一个财物杰出的循环通道。

　　第三是园区的工业基金在高歌猛进，本来许多基金是一个比较时尚的东西，但现在现已快成了许多中大型园区的一个标配的事务，提出来了“一园区一基金”等等这种形式，这儿基金一方面是招商的一个十分重要的手法，许多企业，假如光是以土地和方针，其实现已是很难了，所以这是一个招商的重要手法。第二经过基金园区共享好企业的架构和增值，这对园区来讲是十分重要的。

　　第四方面，方针的晋级立异。方针立异在加快，由于园区从咱们的调查，和君工业园区事业部服务了全国，包含中关村园区，包含其他的当地园区。调查到现在整个工业园区是一个十分兴旺的范畴，各个方面的力气都在进入，除了传统当地政府管委会，包含许多的房地产企业，包含一些实业巨子，还有一些轻财物运营公司，包含还有本钱都在大力的进入工业园区范畴，导致园区现在变成了一个相对同质化特别显着，过剩的范畴。系在这个情况下园区有必要找到自己的中心竞争力和差异化，这样才在招商的时分会有一些针对性的优势，要不然现在咱们看到根本上园区成了千园一面的情况，一说工业主导，都是战略新式工业，要么新一代信息技能，要么是节能环保，要么是医疗健康，要么是文创，根本上跑不出这些大的方向。所以包含咱们触摸县级园区也做生物医药工业，咱们有没有考虑到这个园区适不适合做这样的工业，你跟其他园区比较较有什么样的差异化竞争力。所以咱们想方针立异是一个能够发明园区差异化竞争力十分重要的方向，咱们必定要重视。这两年比较热的，一个是营商环境相关方针立异，这个其实也是许多园区企业十分重视的。比方说能否快速的给他处理相关的一些证照，能够加快他的入驻，或许给它十分好的工业链服务，都是十分重视的。第二是相关人才方针立异，包含人才落户，包含人才的一些购房，或许是相关支撑。人是现在越来越成为战略新式工业中心要素，咱们也触摸许多客户、园区，包含入驻的企业，他们在调查园区的时分十分重视是这些人能不能跟着一块去，这个园区能不能对这些职工有招引和保存，乃至看到这个企业的老板，自己选中一个园区之后，会开着大巴车，带着许多中心人员去看，由于这些人假如不能去的话，这个企业是不或许去的。上一年咱们也帮着天津的京津科技城也做了针对性的立异方针，这个方针在上一年，包含本年天津市定点到天津宝坻中关村科技城，也成了他们十分具有竞争力的差异化特色。

　　最终更重要是工业开展方针的立异，这关于各个企业来讲是更重视的。咱们也服务像银川，西部的省会城市，竞争力很弱，可是它在一些方针上立异，所以全国的互联网医院它那有十分共同的方针，全国互联网医院根本上落户在那，包含前些年比较热的新疆霍尔果斯等等都由于有方针打破，对园区发生十分重要的推进效果。

　　第五方面，园区的招商运营立异。这应该是咱们今日许多在做的事，咱们就总结几个比较有特色的，或许这几年比较新式的一些形式。

　　榜首是飞地招商的形式，这个是比较立异的。首要飞地有两种，一种叫正向飞地，一种是反向飞地，正向飞地从比较中心的，高档其他城市，在低等级城市有一块飞地。比较典型的前几年北京市要搬运这些医药的产制作企业，后来沧州的渤海新区他们也要树立这个园区，他们在渤海新区给了北京一块飞地，在税收包含资质互认等等方面，就会享受到类似于北京的特色。税收也要大部分到北京，注册地址的替换，这样的话关于当地政府，包含企业都是一个十分重要的利好，所以促成了北京这些医药企业会集三四十家迁到渤海新区。其他一个反向飞地，当地企业也有需求，到中心城市树立研制总部或许企业总部，人才招引，包含提高企业的价值感触都是十分有优点的，现在有反向飞地，一些当地能够在北京，或许上海一线城市来设置一个当地的中心，这样也能够有税收或许是资质互认方面的方针，也会促进。这是十分大的战略。

　　第二个招商的特色，工业园区和工业巨子的跨界联合，这其实关于园区来讲是一个十分好的形式，由于工业巨子是咱们需求的龙头企业，他们有许多是事务扩展，布局的需求，假如咱们跟它很好的联接，往来不断共建一个园区，其实关于拿咱们的项目，包含完结招商都是十分十分好的和重要的，这两年比较典型的比如，像招商蛇口001979股吧)联合我国移动来打造湖北的5G工业园，包含本年的5月，58集团携手创始高科在南京树立58的区域总部，这些都是十分典型的形式，这样的话强强联手，相互得利，其实是十分好的形式。

　　最终，产教交融的服务，方才咱们说了，企业开展，特别招引一些好的企业，人才是一个十分重要的要素，包含来供应人才的供应，所以现在园区环绕人做一些服务是十分重要能够招引企业的手法，所以现在咱们也看到，许多的园区在建一些科研组织，或许是大学，或许是人才的培育一些组织，其实这关于咱们提高工业服务才能，包含招引好的企业都是十分十分重要的。

　　上面快速把立异陈述五大方面立异点给咱们做了概要的解说，时刻联系假如后续各位园区同仁对这些方面详细某个点还期望跟咱们进一步的沟通，能够跟和君工业园区事业部，包含选址我国做进一步的沟通。咱们和君工业园区事业部是2015年正式建立的，聚集于工业园区咨询和服务，依托和君集团一体两翼的事务形式，由于和君是国内本乡咨询职业数一数二的一家企业，建立20年的时刻，累计到现在服务各类企业有6500家，这些企业大部分都是聚集于这些战略新式工业。