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　　房地产开发商，是以房地产开发运营为主体的企业，经过施行开发进程而获得赢利。

　　《房地产开发企业资质处理规则》，城市房地产开发企业应当请求核定企业资质等级并持有修建主管部门颁布的《房地产开发企业资质等级证书》。《房地产开发企业资质处理规则》中将房地产开发企业的资质划分为五个等级，其间一、二询格汽妹、三、四级企业能从事城市房地产开发事务，五级企业只能在本地区从事村镇房地产开发运营。

　　检查开发商的资历不只要从形式上看其有关证件是否完全，还应从实质上去检查开发商有无相应的开发资历。为稳重起见，主张购房者尽量挑选被评为一级或二级企业的房地产开发商。

　　房地产商在预售商品房时应具有《建造用地规划许可证》、《建造工程规划许可证》、《修建工程施工许可证》、《国有土地运用证》和《商品房出售（预售）许可证》，简称“五证”。其间前两个证由市规划委员会核发，《修建工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地运用证》和《商品房出售（预售）许可证》由市国土资源和房子处理局核发。一般购房者记不住“五证”的称号和发证机关，其实也不用记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地运用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。

　　由于一般情况下假如开发商未获得《建造用地规划许可证》和《建造工程规划许可证》是拿不到《国有土地运用证》的，但挂牌出让的土地是先获得《国有土地运用证》的。未获得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

　　开发商获得了《预售许可证》就能够证明该项目在规划、工程、土地运用等方面经过了政府的同意，就具有了将开发的商品房进入市场生意的资历。依据北京市商品房生意的相关法规规则，开发商只要具有《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提示一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房子是不是在预售规模内，防范开发商“偷梁换和担匙匪柱”。

　　《国有土地运用证》；国有土地运用证是单位和个人运用国有土地的法令凭据。北京市房子土地处理局对直接填发的《国有土地运用证》，依据国有土地运用方法不同，别离加盖“北京市房子土地处理局划拨土地运用证专用章”、“北京市房子土地处理局有偿土地运用证专用章”、“北京市房子土地处理局交纳运用费土地运用专用章”、“北京市房子土地处理局暂时土地运用证专用章”。《规划许可证》；建造用地规划许可证和建造工程规划许可证是建造单位用地和建造工程的法令凭据，没有这“两证”的用地单位属不合法用地，其工程修建也是违章修建，不能收取房地产权属证件。

　　《建造工程开工证》；建造工程开工证是建造单位进行工程施工的法令凭据，也是房子权属挂号的主要依据之一。没有开工证的建造项目均属违章修建，不受法令保护。

　　北京市建委于1996年景立了北京市修建工程生意处理中心，担任开工批阅等项作业。《修建用地规划许可证》；建造单位向土地处理部门请求征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门承认，该项目方位规模契合城市规划的法令凭据。

　　《商品房预售许可证》；商品房预售许可证的主管机关是北京市房子土地处理局，证书由市房地局一致印制、处理挂号批阅和核发证书。此外，假如是现房生意，则开发商无须处理预售许可证。

　　依据建造部《商品房出售处理办法》第八条的规则，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及契合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门存案。一般情况下，开发商存案后，房地产开发主管部门会发给《存案回执》或相似的证明文件，以证明其进行的商品房现售是合法的。所以购房者购买现房时，应要求开发商出示《商品房现售存案回执》。

　　二书是指《住所质量确保书》和《住所运用说明书》。住所质量确保书《住所质量确保书》是开发商对页习地出售的商品住所承当质量职责的法令文件,能够作为商品房预、出售陵榆讲合同的弥补约好,与合同具有平等效能。

　　据我国房地产法规规则，房地产开发企业应当在商品房交给使企循燥用时向购买人供给《住所质量确保书》和《住所运用说明书》。工程质量推荐犁采证书是房地产开发企业对所售商品房承当质量职责的法令文件，其间应当列明工程质量监督单位核验的户欠质量等级、保修规模、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住所质量确保书》的约好，承当保修职责。

　　商品房保修期从开发商将竣工检验的房子交给运用之日起核算。工程质量确保书中具体保修期限与保修规模是：地基基础和主体结构在合理运用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地上为1年；《住所质量确保书》一般约好地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层掉落为1年；地上空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道阻塞为2个月；供热供冷体系设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由生意双方自行约好，并写在工程质量确保书中。

　　房子在保修期内呈现质量问题，如经保修单位修理后导致房子运用功用受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人形成丢失的，依据工程质量确保书开发商应承当补偿职责。购买人以为主体结构质量不合格的，能够向《住所质量确保书》中注明的工程质量监督单位请求从头核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

　　住所质量确保书，是房地产开发商将新建成的房子出售给购买人时，针对房子质量向购买者做出许诺确保的书面文件，具有法令效能。住所运用说明书，《住所运用说明书》是指住所出售单位在交给住所时供给给用户的，奉告住所安全、合理、方便运用及相关事项的文本。住所运用说明书应当载明房子平面布局、结构、隶属设备、配套设备、具体的结构图（注明承重结构的方位）和不能占有、损坏、移装的住所共有部位、共用设备以及住所运用规则和制止行为。

　　依据规则，《住所运用说明书》应作为住所（每套）转让合同的附件。如在房子运用中呈现问题，说明书将成处理开发商与业主之间胶葛的重要依据。