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　　协作开发的办法多种多样，每家房企都依据本身的需求挑选其间一种或几种；不同的房企本身的优劣势不同，协作开发对它们各自的效果天然有所差异，挑选适宜的协作办法非常重要，本文就房企协作开发“10种”干流办法进行打开解析，供参阅讨论。

　　以土地入股协作开发，这是现在干流的办法。该办法是A企出地，B企出资的协作办法。该办法需求留意的细节是：项目开发需求以协作两边的名义向政府部分处理批阅手续和各种证件答应。

　　一起，两边还需求到疆土部分处理土地权属的改变手续，依法将该宗土地运用权依照协作开发协议约好分红比例改变挂号到开发商的名下。

　　项目开发完结后，A企依照取得房子的公允价值核算转让土地运用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企依照分出的房子公允价值核算出售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确认土地入账价值。

　　该方案协作两边都要视同出售，看似没有享用税收优惠，但以土地费为开发主体转变为以A、B两边协作名义上的开发主体，契合开发资质要求，项目运营核算以B企为主，项目规划的税金也以B企业为主体核算交纳。避免了以A企名义开发带来的一系列问题。

　　协作建房是指以一方供给土地运用权，另一方或多方供给资金协作开发房地产的房地产开发办法。首要分为挂牌办法和协议办法。实践上是通过挂牌或许协议办法受让部分土地运用权。

　　以深圳为例：原乡村征地时返还的工商展开用地进入商场的，按建筑面积收取商场地价的10％，能够协作建房。土地能够协议出让。协作方能够协议协作建房，报主管部分批阅。

　　（1）协作办法：宗地归于乡村征地返还用地，能够以协作建房办法取得土地。万科深圳公司拟与土当地、中介方通过三方协作建房的办法进行开发。

　　★土当地在项目中占20%的权益，担任供给项目土地运用权，完结地块红线内的清场，处理相关手续，取得林业和环保部分的批文；

　　★中介方在项目中占15%的权益，担任交纳项目用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数核算，估量总额在2,000万元左右），担任按规则搬迁高压线，并担任相关手续的处理；

　　★万科在项目中占65%的权益，担任项目后续的开发建造，承当相应的资金和项目开发危险，并以洽谈的价格收买土当地、中介方在项目中的权益。

　　以深圳为例：对已缴清地价款的出当地（乡村征地返还用地在外），出当地直接进入土地买卖商场，通过挂牌、投标、拍卖等办法寻觅协作方。

　　协作建房（乡村征地返还用地在外）须进入土地房产买卖中心通过投标、拍卖和挂牌买卖办法揭露进行，弃绝了曾经暗里寻觅协作方的途径。协作建房视为土地运用权部分权益的转让，以价高者得的准则确认协作方，协作开发的事宜不作为买卖条件，待成交后由协作两边洽谈处理。

　　►优缺陷：实质上是二手地，但在协作方挑选上与一手地挂牌类似，而成交后，所依据的是两边的协作协议。

　　该办法是开发商与土当地建立项目公司，土当地将土地运用权改变到项目公司名下后，由项目公司详细开发运营项意图一种办法，有时被视同为土地转让，需求产生土地转让的买卖税费。这是万科较常运用的一种办法.在项目公司办法中，万科要求：

　　（2）项目公司全资化准则：项目分配赢利后，万科要收买协作方的悉数股权，在与业主的买卖合同实行结束后，刊出项目公司，客户服务的有关事项转由保存的客户服务部分和物业办理公司承当。

　　（3）股权并购可控准则：万科受让对方在项目公司中股权能够操控，一起事前需求对受让股权及其条件、价格等约好清楚。

　　►优缺陷：该协作办法的长处是土地证落在项目公司名下，两边协作关系比较亲近，缺陷是涉及到项目公司的股权转让或清算。

　　股权收买办法是指土当地将土地运用权改变到项目公司名下，开发商将项目公司的部分股权收买，到达直接取得土地运用权的意图，股权收买后，两边依照注册资本的比例投入后续开发资金的一种办法。（如下图）。

　　股权收买办法分为收买新设项目公司办法，收买现有项目公司办法，收买现有非项目公司办法3种。下面以上海金丰兰乔圣菲项目为例，来看在采纳收买新设项目公司办法使是怎么进行实操的。

　　占地面积31.7万平米，土当地为上海金丰房地产实业有限公司，隶归于闵行区华漕镇政府。公司注册资本1000万元，财物总额9013万元，负债8735万元，一切者权益278万元。土当地在签约前已取得A-1、A-3地块的建造用地批准书，A-5地块的建造用地规划答应证。

　　①金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册建立上海华欧房地产有限公司，注册资金800万元。

　　②金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相关财物、负债和一切者权益注入华欧公司，一切前期证照也更名至华欧公司名下。

　　③待华欧公司与闵行区土地展开中心签定土地有偿运用协议，取得地块的土地权证后，万科收买华欧公司100%股权，公司的工作及操作均由万科进行。

　　需求留意的是，三种股权收买办法的危险由低到高，在实践的协作开发中做挑选时，应当依照危险由低到高的办法进行。

　　与协作方联合参与土地部分的招拍挂，竞买成功后，两边按比例缴交土地出让金，土地按比例共有，两边一起出资开发建造，共享赢利的办法。也可采纳两边先合资建立公司然后参与竞买的办法。

　　（2）缺陷：对协作方的要求严厉，协作方要有信誉、实力。两边协作要默契。协作条件应事前清晰。

　　开发商不作为股东，而是作为运营办理者人物，通过专业素质和品牌号召力供给全流程的开发及出售服务，获取固定收益和超量报答。首要操作办法是托付方担任供给资金及土地，开发商担任开发建造，即托付方以合约办法托付开发商担任项目部分前期办理、规划规划、工程营建、本钱操控、营销策划、竣工交给等环节的全过程开发办理，并依据代建合同运用开发商品牌。

　　以向对方供给开发商的技能，与对方协作，包含技能入股和固定收益两种协作办法。比方今世置业就和其他企业协作，输出自己的绿色节能技能，并从中获取必定收益。

　　这个就不用说了，前段时刻刚刚合体的万科、万达，未来两边首要通过联合拿地、协作开发的办法来进行，即由万达出资项目中商业部分，万科开发项目中住所部分。万科拿手住所，万达在商业地产是龙头，这样的结合有利于开发商之间的互补，打造出最优产品，完结项目价值最大化。

　　HI协作办法是项目公司向外资银行借外债、归还本息，项目由开发商开发并享有赢利，但承受HI监督的办法。

　　长处：降低了资金本钱，万科独立开发独享收益，协作关系相对单纯，危险相对较低。

　　缺陷：操作办法杂乱，手续烦琐，项目开发周期要求更为严厉，告贷额度遭到必定约束。

　　（1）股权运作：该办法需求通过一系列的股权运作，操控股权运作是操控危险的首要要素，操控办法是事前进行可行性调查证明。

　　（2）项目操作周期：该办法对项目操作周期的要求比较严厉，对项目各个阶段操作周期的精确性提出更高要求。操控办法一是事前要有精确缜密的方案、二是方案要留有必定地步。

　　（3）方针及世界金融商场：该办法受国内外汇方针和世界金融商场、汇率等影响比较大，需求时刻重视方针面的改变。

　　民众或企业、集体（总称托付人）将资金托付给信任公司，由信任公司把资金集合到必定数量后出资到房地产项目或借款给房地产公司，取得出资报答或借款利息后交给托付人的信任事务。

　　一般房地产商在取得土地批文后就能够信任融资，进行相关前期投入，节省时刻本钱。

　　现在因为信任出资门槛高、换回期限长等特色，一方面使信任公司很难展开大型项目，另一方面私募性质限制了客户类型有必要以高端客户为主。

　　（1）互赖准则：要精选信任人，两边要彼此信任，信任方要诚信、有资金实力，有标准的信任准则。

　　（4）集团操控操作准则：鉴于信任办法或许影响到很多托付人的利益，一线公司采纳信任协作办法，需求集团操控操作，评价操作的可行性、担任详细操作、操控操作环节。

　　（6）股权回购准则：信任采纳股权出资的办法，在项目开发完结，信任方案施行结束后，万科应回购信任人持有的股权。