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　　房地产开发项意图最大特点是出资规划大，开发周期长，资金周转慢，有的房企因为资金短缺或许缺少运作经历，在土地摘牌后迟迟无法发动项目开发，或许在开发过程中呈现半途阻滞，在此状况下，大都房企往往会挑选引进其他出资商进行协作开发，以到达处理资金缺口、借力开发经历、缩短开发周期的意图。但也有单个开发商为了享用当地政府的招商引资优惠政策，走的便是大面积吞地、然后分化开发的路子，协作开发更成为其项目开发的必然挑选。

　　房地产协作开发形式大致分为两类，一类是法人型合资公司开发形式，即大的房企或出资公司与各个地方政府签定出资开发协议后，别离寻觅其他出资人或许房企一起出资建立合资公司，以合资公司的名义取地开发，按项目公司运作形式进行办理和分红；另一类对错法人型协议协作开发形式，即由协作一方房企名义取地。然后进行全体协作开发或许部分协作开发、分化协作开发，协作体不建立独立法人性质的公司，仍以协作一方房企的名义对外进行项目报批、工程发包和房子出售，协作各方按协议约好的方法参加办理和分红。因为法人型合资公司开发形式首要是经过公司法人办理机制运作，咱们关键讨论非法人型协议协作开发形式。

　　引进出资商形式以房企为主进行项目运作，出资商只投入资金，一般不参加项目办理与运作，仅派遣财政人员监管资金运用和费用开支，开发结束后按约好的赢利分配方法赢利分红或分期获得固定收益（类似于假贷联系）。选用引进出资商形式时，要尽量挑选具有较大出资才能的出资组织进行协作，这些组织对开发过程中的详细问题不会有太多干涉；

　　在引进出资商形式下，两边的协作较为简略，首要会集在资金的注入、运用、监管、利息计付或赢利分配等方面。所以房企应该做到以下关键：一是及时编制资金时点需求方案，提早请求出资商预备资金、拨付资金，以保证项目开发的顺畅进行；二是强化资金运用内部批阅办理，严厉控制资金规划，进步资金运用功率；三是不得挪用资金，保证出资商的资金用于协作项目开发；四是及时向出资商通报项目进展和资金运用状况，以使出资商对房企和资金定心；五是依照合同约好的出资款返还条件，及时将出资款返还给出资商，并依照约好的利息标准付出利息；六是项目完结后及时决算，依照约好的分红方法将赢利分配给出资商，避免产生不必要的争议。

　　联合开发形式由协作各方一起出资、一起运作、一起办理、同享赢利、共担危险，终究按协议约好的份额分红；

　　联合开发形式的协作协议中，除了要约好引进出资商形式中的根本合同条件，还要约好项目施行过程中的决议方案机制、工程施工发包规矩、房子出售决议方案机制与定价机制、费用开销办理方法、项目开发结束的决算方法、协作各方的分工和人员派遣、对应的违约职责等。以使协作各方的驻场项目办理人员有序作业、良性互动、彼此监督，全部详细业务处理均有章可循，全部不合和对立均有化解机制。

　　联合开发形式下，协作各方要搞好详细业务的一起决议方案、一起办理、彼此监督。一是要依照协议约好派遣相应人员，做好各自的分工，确认各个岗位的作业职责；二是一起编制资金需求和资金运用方案，保证出资商的资金及时到位，保证项意图顺畅进行；三是做好工程发包和房子出售决议方案机制，避免一方主导时而另一方不知情引起不满和争议；四是依照约好的费用开销方法严厉批阅各项费用开销，按财政标准管好项目分户账，以防因而产生不该有的争议；五是在项目开发结束后要及时决算和分配赢利，做到项目有头有尾。

　　项目开发权转让形式则由房企供给开发用地，以出资人为主开发，供地的房企按固定数额分期获得投入本钱和出售收益或许按完结的赢利分配盈利。

　　项目开发权转让形式的协作协议中，除了出资商形式下的合同内容外，还应清晰各方出资款的返还条件与节点组织、赢利分配方法或其利息核算与付出方法、危险分管方法。别的。还应清晰项目分户账的办理和记账标准、协作各方的作业合作、供地房企的监管方法等。以防项目出资人将项目放置，或许以房企名义从事一些具有严重危险的民事行为，给房企带来新增潜在危险。

　　开发权转让形式有点类似于挂靠运营，所以，房企应关键做好项意图微观管控。一是要向协作项目派遣办理人员，并使对方的项目办理团队力气加派专业技术人员，保证项目开发的顺畅施行，保证工程施工质量；二是要派遣专门的材料与印章办理人员，为协作项目供给优质高效服务，防备材料和印章办理不善所带来的危险；三是要派遣专职财政办理人员，把握项意图资金筹集、运用与工程款付出、费用开支等状况，强化其来往收授予发票办理，催促其标准进行账务处理，以削减债款危险和税务危险；四是强化工程施工合同与房子出售合同监管，保证不产生施工合同纠纷和房子出售合同纠纷，以削减房企的诉累和危险。

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