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　　享有预售商品房资格的房地产商应该具有五个资质，即在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。购房者不必记住这么多，购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

　　房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，其中一级资质条件为：注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；连续5年建筑工程质量合格率达100%；上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。购房者在买房时可以尽量选择级别较高的开发商企业，这样在项目质量及售后方面也相对具有更多保障。

　　一是联合代理与独家代理。对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，开发商托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业代理工作，称为独家代理。

　　三是首席代理和分代理。对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一个物业代理公司作为项目的首席代理，全面负责项目的物业代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。

　　是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积，在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(容积率各个地区或城市有各自相关规定)。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

　　普通商品房、经济适用房(论坛)、房改房。这三种产权证书都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。但是在使用和交易方面有着一定的区分。1、商品房，完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。2、经济适用房，职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。但经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。 3、房改房，房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。

　　1、砖木结构(住宅)：指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。 2、砖混结构(住宅)：建筑中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构，通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。 3、钢筋混凝土(住宅)：指建筑物中主要承重结构如墙、柱、梁、楼板、楼体、屋面板等用钢筋混凝土制成，非承重墙用砖或材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，耐火性、耐久性、抗腐蚀性强。钢筋混凝土结构还可再细分为框架结构和剪力墙结构。4、钢结构(住宅)：指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。

　　出房率是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。

　　销售一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些，这样的商品房就不合算，购买时就要小心，这样的房产有面积缩水的嫌疑。许多开发商在促销房产时往往都打着高出房率的旗号，可是在业主接到房屋时，开发商打着交房时总建筑面积不超过3%误差范围的擦边球，使套内面积缩小、公摊面积增大，这也成了许多业主头疼的问题，所以在选购房产时一定要注意这些问题。

　　精装优点：装修设计往往是请正规、大型、有实力的设计公司进行的，在设计上往往比较合理、实用，基本可以满足大多数购房者的心理需求。而购房者在收房后不但免除了装修开支，也节省了装修房屋的时间。另外，由于整个项目均为精装修，从而就避免了入住之后左邻右舍的装修干扰。

　　毛坯优点：毛坯房的总价相对偏低、前期投入不高，收房后可以根据自己的喜好进行设计、装修，没有统一标准的约束，比较容易根据个人的实际情况控制装修成本、丰俭由人。

　　精装缺点：精装修住房前期投入压力较大。一旦装修质量不尽人意造成返工会费时费力。另外，装修个性化不足。毛坯缺点：在收房后要投入装修费用，另外，在相当长的一段时间内受到装修噪音的干扰。

　　绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。政府规定的住宅小区的绿化率不低于30%，集中绿化不小于10%。

　　按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：一是小区要封闭管理。二是要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于26%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人。三是绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。四是绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施。

　　住宅户型布局相当重要，如果布局不合理，要么大大增加日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能带来难以挽回的遗憾，让日后居住感受如鱼刺在喉难以言表。那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的话来说就是：绝大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。经典户型主要有8大优点：一是入大门处有一过渡空间。二是客厅的空间十分独立。三是朝南房间为最大数，通风采光好。四是功能分区集中，并与其他功能区明确分开。五是主卧房有独立卫生间，阳台为双阳台。六是卧室方正面积分配合理。七是公共活动区分隔过渡区，功能分区集中，动静分区、干湿分区明晰，互不干扰。八是少狭窄通道，公共分摊小，空间实用率高。

　　期房：从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。

　　准现房：准现房不是一个法律概念，也没有专门的法律调整规则。它的范围很宽泛，主要从外表上进行判断，通常是指已经接近完工的房屋，还没有进行外装，只是楼体封顶的房屋。

　　现房：购房居民对住房格局、建材质量、空间环境一目了然，购买后马上就可居住。然而，现房房价较高，在房型、朝向等选择上，余地较小。特别是在预售状况不佳，入住率低时，易形成空置，影响居住心理。而且根据规定，入住未达一定比率，煤气不能开通。故购现房时，应对入住率作一调查。

　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。

　　两书是收房的时候应具备的，住宅使用说明书主要是对房屋的使用注意事项等的说明，质量保修书主要是对房屋的保修范围和保修时间的约定。

　　商品房预售,是指发展商将尚未建成、取得大产证的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格，发展商办理大产证后取得小产证的房屋买卖形式。

　　由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用，客观上要求用法律对其加以规范和引导。商品房预售应当符合以下条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。二是持有建设工程规划许可证和施工许可证。三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。四是已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求。

　　2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

　　3、定金的数额在法律规定上有一定限制(不超过主合同标的额的20%)；而订金的数额依当事人之间自由约定。

　　4、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

　　2、前者通常是由开发商单方制定的，而后者是由北京市国土资源和房屋管理局监制的，且制定格式文本的目的就是要规范房地产销售市场，用政府的管理手段保护消费者的合法权益。

　　3、前者在内容上通常是不完整的，后者的内容是具体而完备的，在有些条款的制定上是向保护消费者的方向倾斜的。

　　4、前者签订后若开发商不能在规定的期限内取得合法销售资格，则内部认购书只是开发商与消费者之间的债权文书，而后者在经过登记备案后将成为所有权取得的依据。

　　主要有三种：住房公积金、个人住房商业性、个人住房组合。1、住房公积金：具有政策补贴性质，利率低，同时，住房公积金在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

　　2、个人住房商业性：只要您在银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用。

　　3、个人住房组合：住房公积金管理中心可以发放的公积金，最高限额一般为10至29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性。这两种合起来称之为组合。

　　1、银行根据购房协议或合同会向借款人发放一份《个人住房借款申请书》。2、银行收到借款申请人递交的《个人住房借款申请书》和按要求提供的证明及材料后，对初步审查合格的，接受材料，受理借款申请。3、银行收到借款人的申请后，对符合要求的，填写《个人住房审批表》上报审批部门批准。4、银行同意借款人的申请后，与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》。5、根据抵押担保方式情况，在签订合同时，有的银行会要求借款人办理抵押合同公证手续，以便在借款人违约时，银行可以直接向法院申请强制执行抵押物。6、办理抵押登记手续。抵押登记证明文件交银行收押保管。7、到银行指定的保险公司办理抵押物业财产保险手续。8、发放。

　　1、看房间的六个面。看一看墙面颜色是否均匀，阴角、阳角和灰线是不是平直方。